Commercieel vastgoed in Q2 van 2026: voorzichtigheid blijft, maar de markt staat niet stil
Geplaatst op 20 augustus 2026Geopolitieke spanningen, een opgelopen rente en aanhoudende netcongestie: het tweede kwartaal van 2026 bood genoeg redenen voor terughoudendheid op de Nederlandse markt voor commercieel vastgoed. Toch laten de nieuwste cijfers van NVM Business, in coproductie met brainbay, zien dat er van stilstand geen sprake is. Kantoren, bedrijfsruimte en winkels lieten in het eerste halfjaar van 2026 stuk voor stuk een hogere opname zien dan in dezelfde periode een jaar eerder. Hieronder de belangrijkste ontwikkelingen per segment, plus een doorkijkje naar de beleggingsmarkt.
Inhoud van dit artikel
- Het eerste halfjaar in cijfers
- Q1 versus Q2: hoe verhoudt het tweede kwartaal zich tot het eerste?
- Kantorenmarkt: kwaliteit wint het van kwantiteit
- Bedrijfsruimte en logistiek: veerkrachtig ondanks stroomtekort
- Winkelmarkt: stabiel volume, wankel vertrouwen
- Beleggingsmarkt: tussen hoop en vrees
- Conclusie
Het eerste halfjaar in cijfers
Over het eerste halfjaar van 2026 werd 433.000 m² kantoorruimte opgenomen (+5%), 2,2 miljoen m² bedrijfsruimte (+10%) en 283.000 m² winkelruimte (+1%) ten opzichte van dezelfde periode in 2025. Het aanbod ontwikkelt zich wisselend: bij kantoren en bedrijfsruimte loopt het verder op, terwijl het winkelaanbod juist afneemt.
Q1 versus Q2: hoe verhoudt het tweede kwartaal zich tot het eerste?
Wie de twee kwartaalrapporten van NVM Business naast elkaar legt, ziet een duidelijke lijn door 2026 heen: een sterk, door enkele megadeals gedreven eerste kwartaal (zie ook onze blog over Q1 2026), gevolgd door een rustiger maar structureel gezond tweede kwartaal. Volgens de officiële kwartaal-op-kwartaal cijfers uit het Q2-rapport:
Kantoorruimte: De opname daalde van 269.100 m² naar 173.500 m² (-36%). Het aanbod bleef vrijwel stabiel en nam licht af van 4,27 miljoen m² naar 4,30 miljoen m² (ongeveer -1%).
De forse daling van de opname oogt dramatischer dan hij is. Q1 was uitzonderlijk sterk door een piek aan grote transacties (o.a. 28.300 m² voor NCSC/Defensie/HSD/TNO in Den Haag), goed voor ruim 113.000 m² aan deals boven de 5.000 m². Q2 kende geen vergelijkbare uitschieters, waardoor de opname terugzakte naar een niveau dat meer in lijn ligt met voorgaande jaren. Het aanbod bleef ondertussen gestaag oplopen.
Bedrijfsruimte: De opname nam af van 1,13 miljoen m² naar 1,07 miljoen m² (-3%). Het beschikbare aanbod steeg van 10,16 miljoen m² naar 10,81 miljoen m² (+6%).
Na een sterk vierde kwartaal van 2025 en een goed eerste kwartaal, vlakte de opname in Q2 licht af (-3%), vooral doordat het aantal grote transacties (>2.000 m²) terugliep. Het aanbod bleef in beide kwartalen structureel groeien, met dank aan zowel de kleinste (tot 300 m²) als de grootste (>10.000 m²) metrages.
Winkelruimte: De opname steeg licht van 142.400 m² naar 144.300 m² (+4%). Het aanbod bleef gelijk op circa 1,21 miljoen m² (0% verandering).
Het meest stabiele segment van de twee kwartalen. Zowel opname als aanbod bewogen nauwelijks, al verschilde de regionale dynamiek fors — met Breda, Den Haag en Eindhoven als grote stijgers in Q2, na een wisselend beeld in Q1.
Beleggingen: ook op de beleggingsmarkt is de trend zichtbaar. In Q1 werd in totaal € 4,48 miljard belegd in Nederlands vastgoed (gedreven door woningen); in Q2 was dat € 3,04 miljard. Kijken we specifiek naar kantoren, bedrijfsruimte en winkels, dan daalde het volume van € 1,65 miljard in Q1 naar € 1,39 miljard in Q2, een terugval die samenvalt met de rentepiek van mei en de onzekerheid rond het conflict in het Midden-Oosten.
Het beeld over heel 2026 tot nu toe is dus er een van een sterke start die in het tweede kwartaal normaliseert, zonder dat de onderliggende vraag structureel wegvalt. Alle drie de segmenten (kantoren, bedrijfsruimte, winkels) noteren over het eerste halfjaar als geheel nog altijd een hogere opname dan in dezelfde periode van 2025.
Kantorenmarkt: kwaliteit wint het van kwantiteit
De kantorenmarkt “kabbelt voort”, zoals NVM Business het zelf omschrijft. In het tweede kwartaal werd 173.500 m² opgenomen, een daling van 36% ten opzichte van het uitzonderlijk sterke eerste kwartaal (dat nog een plus van 43% liet zien). Over het hele halfjaar bezien blijft de opname echter positief.
De belangrijkste trend is de groeiende mismatch tussen vraag en aanbod. Het aanbod nam in een jaar tijd met 4% toe, de sterkste stijging sinds medio 2024, en wordt vooral gedreven door kantoren groter dan 5.000 m².
Vooral in de G5 loopt het aanbod hard op:
- in Amsterdam met 12%, wat de totale aanbodgroei in de vijf grote steden op 11% brengt, ruim boven het landelijk gemiddelde.
- Rotterdam (+57%) en Den Haag (+102%) waren de grote uitschieters aan de opnamekant, gedreven door een sterk eerste kwartaal, terwijl Amsterdam juist 8% minder opnam.
- Eindhoven, de vijfde stad in het rijtje, bleef met een opname die 3% achterbleef bij dezelfde periode vorig jaar juist achter en zag het kantooraanbod in het tweede kwartaal met 31% stijgen ten opzichte van Q2 2025, de sterkste aanbodgroei van de vijf grote steden.
Die ontwikkeling past bij het bredere beeld in de provincie Noord-Brabant, waar de regio Eindhoven onder valt. Het provinciale kantooraanbod liep op van 481.000 m² in Q2 2025 naar 536.900 m² in Q2 2026 (ruim 11% meer), terwijl de opname over het eerste halfjaar met 5% daalde naar 42.600 m². Daarmee doet de provincie het overigens beter dan in Q1, toen de opname er nog 21% onder het niveau van een jaar eerder lag. Ook in Brabant normaliseert het beeld dus richting het tweede kwartaal.
Grote kantoortransacties in het kwartaal kwamen onder meer van Moore DRV in De Lier (6.900 m²) en de Staat der Nederlanden in Den Haag (6.700 m²). Duidelijk is dat vooral moderne, duurzame kantoren op OV-knooppunten profiteren, terwijl verouderd vastgoed op mindere locaties achterblijft.
Bedrijfsruimte en logistiek: veerkrachtig ondanks stroomtekort
De bedrijfsruimtemarkt bewijst zich als het meest veerkrachtige segment. De opname in het eerste halfjaar kwam uit op ongeveer 2,2 miljoen m², 10% meer dan een jaar eerder, met een stijging van het aantal transacties van 2.743 naar 2.880. In het tweede kwartaal alleen werd 1,07 miljoen m² opgenomen.
Het aanbod bereikte met 10,81 miljoen m² een nieuw hoog niveau (+18% jaar-op-jaar), met de sterkste groei in de kleinste metrages (tot 300 m²) en in grootschalig logistiek vastgoed.
Opvallend: het aantal grote opnames boven de 10.000 m² steeg naar 18 in Q2, tegen 12 in Q1 — logistieke gebruikers blijven dus actief, ondanks de onzekerheid.
Regionaal loopt Noord-Brabant, met de regio Eindhoven als belangrijkste motor, voorop: de opname van bedrijfsruimte steeg er over het eerste halfjaar met 38% naar 620.200 m², na een groei van 42% in het eerste kwartaal alleen. Het aanbod nam in hetzelfde tempo toe, van 1,66 miljoen m² in Q2 2025 naar ruim 2,1 miljoen m² in Q2 2026 (circa 27% meer). Daarmee is Noord-Brabant, samen met Utrecht (+50%) en Gelderland (+42%), een van de provincies die de landelijke groei het hardst trekken.
Het grootste knelpunt blijft stroom. Netcongestie en schaarse capaciteit domineren het beeld: meer dan 15.000 bedrijven staan op de wachtlijst voor een nieuwe of verzwaarde aansluiting. Panden met voldoende stroomcapaciteit worden schaars en stijgen in waarde, terwijl verouderde objecten zonder goede energievoorziening verder achterop raken.
De grootste transacties van het kwartaal, zoals ID Logistics in Tilburg (41.900 m²) en Kuehne+Nagel in Moerdijk (31.000 m²), tonen dat de vraag naar grootschalige, moderne logistieke ruimte onverminderd hoog blijft.
Winkelmarkt: stabiel volume, wankel vertrouwen
De winkelmarkt liet in Q2 een opname van 144.300 m² zien, een lichte stijging ten opzichte van zowel het vorige kwartaal als een jaar eerder. Het aanbod bleef nagenoeg stabiel op 1,21 miljoen m², verdeeld over circa 3.800 winkels.
Achter dat stabiele beeld gaat een gemengde markt schuil. De detailhandelsomzet groeit, maar het consumentenvertrouwen bleef in juni laag (-39), en het daadwerkelijke winkelbezoek daalde in de eerste helft van 2026 met ongeveer 3%, ondanks een stabiel aantal passanten.
Het aandeel van de 12 grootste winkelsteden in de landelijke opname liep op van 28% naar 30%, met Breda als opvallendste stijger: de opname verdrievoudigde er bijna dankzij de komst van The Sting en New Yorker in het voormalige V&D-pand van winkelcentrum De Barones. Ook Den Haag (+62%) en Eindhoven (+53%) presteerden sterk, terwijl Arnhem (-41%) en Utrecht (-37%) flink terugvielen.
Die Eindhovense groei staat niet op zichzelf: over de hele provincie Noord-Brabant steeg de winkelopname in het eerste halfjaar met 43% naar 54.300 m², de sterkste provinciale groei van het land. Het winkelaanbod bleef er tegelijkertijd nagenoeg stabiel, van 183.400 m² naar 186.000 m², wat aangeeft dat de groei vooral uit extra vraag komt en niet uit een oprukkende leegstand.
Beleggingsmarkt: tussen hoop en vrees
Op de beleggingsmarkt kwam het volume in Q2 uit op € 3,04 miljard (+17% t.o.v. Q2 2025), waarmee het eerste halfjaar afsluit op € 7,40 miljard. Kijken we alleen naar kantoren, bedrijfsruimte en winkels, dan gaat het om € 1,39 miljard in Q2, met bedrijfsruimte als grootste categorie (€ 537 mln), gevolgd door winkels (€ 450 mln, het enige segment met kwartaalgroei) en kantoren (ruim € 400 mln, stabiel).
De rente en inflatie zorgden voor een grillig beeld: de Nederlandse 10-jaars rente piekte in mei op 3,3% door de olie- en gasprijzen als gevolg van de oorlog in het Midden-Oosten, waarna de inflatie volgens CBS in juni verrassend terugviel naar 2,9%. De ECB verhoogde in juni de depositorente naar 2,25%.
Beleggers zijn kritischer en selectiever geworden, met een groeiende kloof tussen toplocaties en secundair vastgoed. Partijen met veel eigen vermogen staan er relatief sterk voor ten opzichte van financieringsafhankelijke spelers.
Vooruitblik
Per saldo tekent zich een markt af die weerbaarder is dan de geopolitieke onrust zou doen vermoeden. Er is nergens sprake van dalende prijzen of een stilvallende markt, maar de doorlooptijd van beslissingen neemt toe en de kloof tussen courant en incourant vastgoed wordt groter. Voor de kantorenmarkt blijft kwaliteit en locatie doorslaggevend, voor bedrijfsruimte is stroomcapaciteit de nieuwe knelpuntfactor, en de winkelmarkt zoekt haar balans tussen een groeiende omzet en een kwetsbaar consumentenvertrouwen. Zolang de rente en de situatie in het Midden-Oosten onvoorspelbaar blijven, ligt voorzichtigheid voorlopig voor de hand.
