Commercieel vastgoed Q3 2026: kansen in regio Eindhoven
Geplaatst op 28 oktober 2026NVM Business heeft de cijfers over het derde kwartaal van 2026 gepubliceerd. Landelijk groeit de vraag naar bedrijfsruimte flink, zakt de kantorenmarkt terug en staat de winkelmarkt onder druk. Tegelijk stijgt de rente en blijft stroom een belangrijke rem. We vertalen het rapport naar de praktijk in regio Eindhoven. Wat betekent commercieel vastgoed in Q3 2026 voor jouw pand, je verhuurplannen of je investering?
Commercieel vastgoed in Q3 2026: de cijfers op een rij
In Q3 2026 groeide de opname van bedrijfsruimte sterk. Kantoren en winkels namen minder ruimte op dan een jaar eerder.
- Kantoren: in Q3 2026 werd 158.100 m² kantoorruimte opgenomen, een daling van 19% ten opzichte van Q3 2025. Het totale aanbod kwam eind september uit op 4,37 miljoen m², een stijging van 3% op jaarbasis.
- Bedrijfsruimte: de opname bedroeg 1,31 miljoen m², een toename van 35% ten opzichte van Q3 2025. Het beschikbare aanbod steeg eveneens en kwam uit op 10,74 miljoen m², oftewel 9% meer dan een jaar eerder.
- Winkels: de opname van winkelruimte daalde met 10% tot 126.600 m². Het totale aanbod bedroeg eind Q3 1,22 miljoen m², een afname van 4% ten opzichte van dezelfde periode in 2025.
Bron: NVM Business in coproductie met Brainbay. NVM telt bedrijfsruimte vanaf 100 m² en kantoren vanaf 200 m². Het aanbod is gemeten op 7 september 2026.
Eerder schreven we over de cijfers van Q2 2026 en Q1 2026.
Bedrijfsruimte: de vraag is groot, stroom is de rem
De bedrijfsruimtemarkt was in Q3 het enige segment met groei in opname. Er is 1,31 miljoen m² opgenomen, 27% meer dan in Q2.
Na drie kwartalen ligt de opname op bijna 3,5 miljoen m². Dat is ruim 507.000 m² (+17%) meer dan vorig jaar. De groei komt vooral van grote panden: vanaf 25.000 m² is de opname meer dan verdubbeld. In de klassen van 5.000 tot 25.000 m² was de groei beperkter (+18% en +10%).
In de overige segmenten bleef de opname vrijwel stabiel. Het aantal transacties steeg met 5% naar ruim 4.200.
Het aanbod staat op 10,7 miljoen m², 9% meer dan een jaar geleden. Dat is 4,6% van de voorraad. De sterkste groei zit bij de kleinste units van 100 tot 300 m² en bij panden vanaf 10.000 m².
Stroom is het knelpunt. Bedrijven zoeken volgens NVM vooral ruimtes met voldoende stroomcapaciteit. Eind juni wachtten in Nederland 15.500 bedrijven op stroomafname en ongeveer 8.600 op teruglevering. In totaal ondervinden ruim 24.000 bedrijven beperkingen op het net.
Wat betekent dit voor bedrijfsruimte in de regio Eindhoven?
Noord-Brabant had de hoogste opname van bedrijfsruimte. In de regio Eindhoven bepaalt het stroomnet mee of een pand bruikbaar is.
In de eerste drie kwartalen nam Brabant bijna 910.000 m² op, 50% meer dan vorig jaar. Het aanbod in de provincie steeg met 30% naar 2,36 miljoen m², 5% van de voorraad.
Een van de vijf grootste opnames van Q3 lag in Brabant: een internationale EV-fabrikant nam 58.000 m² in Veghel.
Voor Zuidoost-Brabant, de regio rond Eindhoven, toont NVM alleen een grafiek. Daarin ligt de opname in de eerste drie kwartalen rond 200.000 m², iets hoger dan vorig jaar. Het aanbod ligt eind Q3 rond 600.000 m² en ook hoger dan een jaar eerder. Zie dit als richting, niet als exact cijfer.
Aansluitpauze rond Eindhoven en Helmond
Sinds 1 juli 2026 geldt een aansluitpauze van netbeheerder Enexis bij de stations Eindhoven-West en Helmond-Zuid. Dat raakt delen van Asten, Deurne (zeer beperkt), Eersel, Eindhoven, Helmond, Geldrop-Mierlo, Someren en Veldhoven. De capaciteit is vergeven. Aanvragen vanaf 1 juli komen op de wachtlijst.Ook een bestaande aansluiting verzwaren kan in deze gebieden zonder aanvullende maatregelen niet meer.
We rekenen erop dat netcongestie voor meerdere jaren een grote opgave blijft voor de regio.
Praktisch advies: check de stroom voor je een pand kiest. Vraag bij elk bedrijfspand naar de bestaande aansluiting en de beschikbare capaciteit. Vraag ook op wiens naam de aansluiting staat. Reken vooraf door hoeveel vermogen jouw machines, laadpalen of warmtepomp nodig hebben. Een pand met een ruime bestaande aansluiting kan in deze markt extra waarde hebben.
Zoek je bedrijfsruimte met voldoende stroom, of wil je weten wat jouw pand in deze markt waard is? Onze bedrijfsmakelaars in Eindhoven en Helmond kennen de regio en denken graag mee. Bekijk ons aanbod van bedrijfspanden te huur en te koop of laat ons via een zoekopdracht meezoeken. Zo zie je ook panden buiten het openbare aanbod.
Kantoren: de opname zakt, het aanbod loopt op
De kantorenmarkt had een zwak derde kwartaal: er is 158.100 m² opgenomen, 19% minder dan in Q3 2025.
Over de eerste negen maanden bleef de opname net onder 600.000 m². Dat is 3% minder dan vorig jaar en het laagste volume sinds het eerste kwartaal van 2023. NVM wijst op het uitblijven van grote transacties en noemt de zomerperiode als mogelijke verklaring. Het aanbod staat op 4,37 miljoen m², 9% van de voorraad.
Het kleine segment houdt stand: 130 van de 214 transacties betroffen kantoren van 200 tot 500 m².
Kantoren in Brabant en Eindhoven
In Noord-Brabant nam de markt in negen maanden 54.700 m² kantoorruimte op, 17% minder dan vorig jaar. Het aanbod steeg met 19% naar 578.500 m². Dat is 11% van de voorraad, tegenover 9% landelijk.
Eindhoven hoort bij de vijf grote kantorensteden in het rapport. De grafiek toont daar een lage opname in Q3 en een aanbod dat sinds Q3 2025 gestaag is opgelopen. Exacte cijfers noemt NVM niet.
Voor kantoren geldt al jaren een eis: het pand moet minimaal energielabel C hebben. Voldoet het pand niet, dan mag je het niet meer als kantoor gebruiken. Gemeenten en omgevingsdiensten handhaven sinds 1 januari 2023. De plicht geldt niet bij een kantoorfunctie van minder dan 50% van het gebouw of een kantoor kleiner dan 100 m².
ABN AMRO signaleerde in maart een scherpere tweedeling. Duurzame kantoren bij ov-knooppunten zijn schaars en duur, panden langs snelwegen staan soms jarenlang leeg. Staat er een verouderd kantoor leeg? Leg dan verhuur, verkoop en herontwikkeling naast elkaar.
Winkels: laagste opname in drie jaar
De winkelmarkt had het zwakste kwartaal in drie jaar. De opname was 126.600 m², 10% minder dan vorig jaar en 12% minder dan in Q2.
Het aanbod blijft op 1,22 miljoen m². Het aantal beschikbare winkels daalde voor het negende kwartaal op rij en het aanbod van kleine winkels nam verder af. Daardoor ervaren sommige zoekers minder keuze. In Noord-Brabant staat 8% van de verkooppunten leeg (Locatus, 9 oktober 2026).
Beleggingsmarkt: de rente stijgt, wie kan nu kopen?
Op de beleggingsmarkt drukt de gestegen rente op de financiering en de rendementseisen, maar er wordt nog steeds geïnvesteerd.
De ECB verhoogde de depositorente in juni en september van 2% naar 2,5%, schrijft NVM. De kapitaalmarktrente steeg naar ongeveer 3,7%, het hoogste niveau sinds 2011.
NVM meldt dat het beleggingsvolume in de eerste drie kwartalen hoger lag dan een jaar eerder. Daarbij haalden kantoren € 1,41 miljard (+21%), bedrijfsruimte € 1,96 miljard (+8%) en winkels € 1,08 miljard (+25%). Het effect van de rente is volgens NVM nog niet volledig zichtbaar, omdat veel deals eerder gesloten waren.
NVM ziet opwaartse druk op de aanvangsrendementen (het rendement uit huur bij aankoop), vooral bij scherp geprijsd core-vastgoed van hoge kwaliteit. Bij value-add vastgoed, panden met verbeterpotentieel, is die druk kleiner. Beleggers die minder afhankelijk zijn van externe financiering, zoals vermogende particulieren en family offices, staan sterker. Zij kunnen met eigen vermogen kopen tegen aantrekkelijke prijzen.
Wil je weten wat de hogere rente betekent voor jouw rendement of de waarde van je pand? Lees meer over beleggen in bedrijfsvastgoed of laat je pand taxeren. Laat financiële en fiscale gevolgen altijd narekenen door je financieel adviseur of fiscalist.
Wat Adriaan van den Heuvel adviseert vanuit de ontwikkelingen
Deze cijfers zetten stroom en kwaliteit van het pand hoger op de lijst, naast huurprijs en locatie.
- Check stroom en aansluiting bij elk pand. In de gebieden met een aansluitpauze is verzwaren zonder aanvullende maatregelen niet mogelijk. Vraag dus vooraf naar capaciteit.
- Controleer het energielabel van kantoren. Zonder label C mag je een kantoor niet meer als kantoor gebruiken, tenzij een uitzondering geldt.
- Reken je financiering opnieuw door. De ECB verhoogde de rente in juni en september. Laat je aannames toetsen door je financieel adviseur.
- Vergelijk bij leegstand meerdere routes. Verhuur, verkoop en transformatie leveren per pand een ander resultaat op.
- Gebruik marktkennis om vroeg te zijn. Via een zoekopdracht zie je ook panden die niet openbaar worden aangeboden.
